Ciudad de México enfrenta un déficit de 1.2 millones de viviendas en medio de una ola migratoria

Ciudad de México necesita aproximadamente 1.2 millones de viviendas adicionales en este momento. La cifra, extraída del informe diagnóstico de mediados de 2026 de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, no contempla a los cerca de 180,000 nuevos trabajadores que se han mudado a la capital desde 2023, conforme la inversión en nearshoring transforma la economía metropolitana. La brecha se está ampliando, no reduciendo.

El momento es crítico porque múltiples fuerzas colisionan al mismo tiempo. El gobierno federal enfrenta la presión de mostrar avances urbanos antes de que arranque el Mundial de la FIFA 2026 en julio, con el Estadio Azteca como sede del partido inaugural del torneo. Al mismo tiempo, la administración de la presidenta Claudia Sheinbaum ha apostado su capital político a la ampliación de la vivienda social mediante el paquete de reforma al Infonavit aprobado a finales de 2025, que redujo los umbrales mínimos de cotización y extendió el acceso al crédito a los trabajadores informales. La reforma fue ambiciosa en el papel. Las cifras de construcción aún no han dado el mismo paso.

Donde los números golpean más fuerte

Iztapalapa sigue siendo el punto de mayor presión. La alcaldía, con 1.8 millones de habitantes y el municipio individual más grande de América Latina, registró un aumento del 34 por ciento en la expansión de asentamientos irregulares entre 2022 y 2025, según datos del Centro de Investigación y Docencia Económicas. El precio promedio de renta mensual de un departamento de dos recámaras en Avenida Ermita Iztapalapa superó los 9,500 pesos en mayo de 2026, frente a los 6,200 pesos de principios de 2023. Eso representa un incremento del 53 por ciento en menos de cuatro años, contra una tasa de inflación promedio en la ciudad del 5.8 por ciento anual en el mismo periodo.

Cuauhtémoc y Benito Juárez narran una versión distinta del mismo problema. En la Colonia Roma Norte y la Condesa, los precios de venta por metro cuadrado han superado los 55,000 pesos, dejando fuera del mercado a compradores de ingresos medios que habían obtenido sus créditos del Infonavit con la expectativa de adquirir vivienda en esas zonas. El proyecto de reurbanización del Corredor Chapultepec —el corredor urbano de 7.5 kilómetros que se extiende del Auditorio Nacional a Bucareli— ha atraído una inversión privada considerable, pero para la fecha límite original de diciembre de 2025 había entregado menos de 400 de las 2,000 unidades de vivienda asequible prometidas en su componente de vivienda social de la Fase Dos.

La oferta es el problema central

La ciudad autorizó 47,300 nuevas unidades habitacionales en 2025, según el Registro Único de Vivienda. Urbanistas de la Universidad Nacional Autónoma de México estiman que la capital necesita autorizar al menos 85,000 unidades anuales tan solo para absorber el crecimiento poblacional natural, sin contar la ola migratoria derivada del nearshoring. Al ritmo actual, el déficit se incrementa en cerca de 38,000 unidades cada año.

Los costos de construcción son un factor determinante. Los precios del acero en el centro de México subieron un 18 por ciento entre enero de 2025 y abril de 2026. Los costos laborales en el sector de la construcción aumentaron un 22 por ciento en el mismo lapso, en parte porque las plantas manufactureras de Vallejo y Azcapotzalco compiten por la misma mano de obra calificada. Una unidad estándar de vivienda social de 55 metros cuadrados que en 2022 costaba alrededor de 820,000 pesos construir, ahora ronda 1.15 millones de pesos, un salto que erosiona el margen de subsidio contemplado en los modelos de financiamiento del Infonavit.

La respuesta de la administración Sheinbaum se ha centrado en la densificación vertical a lo largo de los cinco corredores del Metrobús y la ampliación de la extensión de la Línea 3 del Metro hacia Texcoco. Los planificadores de la SEDUVI proyectan que la reclasificación de usos de suelo a lo largo de esos ejes de transporte podría, en teoría, abrir terreno para 120,000 nuevas unidades hacia 2030. Si esa proyección sobrevive el choque con los grupos vecinales opositores —varias asociaciones de colonos de la Del Valle ya han interpuesto amparos contra las propuestas de incremento de densidad— es la pregunta que el gobierno de la ciudad tendrá que responder en el próximo ciclo presupuestal, con las modificaciones al reglamento de zonificación pendientes de presentación ante la Asamblea Legislativa antes del 30 de septiembre.

Para quienes buscan renta hoy, el panorama es desalentador. El Programa de Arrendamiento Social de la ciudad, que regula las rentas en un portafolio limitado de inmuebles de propiedad gubernamental, cubre menos de 12,000 unidades en las 16 alcaldías. Eso representa menos del uno por ciento del mercado de arrendamiento. Mientras la oferta no se expanda a una escala que equipare las ambiciones con los permisos otorgados, los números seguirán contando una historia que ningún documento de política pública logra suavizar.